Energetische Sanierung: Das sind die Punkte, die es zu beachten gilt

Das Wichtigste in Kürze

Durch eine energetische Gebäudesanierung lässt sich der Energieverbrauch Ihres Unternehmens um bis zu 80 Prozent verringern und die Aufenthaltsqualität steigern.
Die Investitionen einer energetischen Sanierung refinanzieren sich langfristig zumeist komplett über die Einsparungen. Zudem gibt es staatliche Förderungen für Sanierungsmaßnahmen.
Welche Maßnahme sich lohnt und technisch sinnvoll ist, muss zuvor ermittelt werden. Hier hilft eine Energieberatung.

So gehen Sie vor

Für eine energetische Sanierung klären Sie zunächst den Ist-Zustand der betreffenden Gebäude. Dafür sollten Sie qualifizierte Energieberater*innen hinzuziehen.
Im Protokoll der Energieberatung sind die Maßnahmen aufgeführt, die den größten Nutzen in Bezug auf die Energieeffizienz des Gebäudes erbringen würden.
Sie müssen entscheiden, welche ausgeführt werden – abhängig von den finanziellen Mitteln und den voraussichtlichen Kosten.
Sie beantragen Fördermittel beziehungsweise Kredite.
Die energetische Sanierung kann beginnen.

Lösung

ALLGEMEINES

Warum ist eine energetische Sanierung sinnvoll?

Veraltete Heiztechnik, undichte Fenster, unzureichende oder fehlende Dämmung sorgen in vielen Nutzgebäuden für einen hohen Energieverbrauch. Mit einer energetischen Sanierung minimieren Unternehmer*innen ihre Betriebskosten. Außerdem schonen Sie die Umwelt und damit das Klima. Langfristig ist das unverzichtbar, um die CO₂-Emissionen zu senken.

Die Bundesregierung hat die Klimaziele hochgesteckt: Um 65 Prozent soll der Ausstoß schädlicher Klimagase bis zum Jahr 2030 gesenkt werden (Vergleichsjahr ist 1990). Auch Unternehmen müssen daher zu einer höheren Energieeffizienz beitragen. Bei Bestandsbauten lässt sich das am besten durch eine energetische Sanierung erreichen.

Welche Maßnahmen sinnvoll sind, muss dabei im Einzelfall entschieden werden. Das Spektrum reicht vom Austausch der Fenster, der Heizung, dem Einsatz erneuerbarer Energien wie einer Photovoltaikanlage, der Sanierung des Dachs bis hin zur Komplettsanierung. In der Regel gilt der Grundsatz: Je älter ein Gebäude ist, desto mehr lässt sich durch eine energetische Sanierung erreichen.

Im Idealfall werden bauliche Veränderungen durchgeführt, wenn ohnehin Modernisierungen oder Instandhaltungsarbeiten anstehen. Zum Teil lohnt sich eine energetische Sanierung aber schon früher. Beispielsweise der Austausch einer alten Ölheizung durch eine moderne Wärmepumpe (oder ein Hybrid-Heizsystem aus Wärmepumpe und Gas-Brennwertgerät) kann den Verbrauch und damit die Kosten so stark senken, dass er sich verhältnismäßig schnell amortisiert. Das können Fachleute am besten beurteilen. Deswegen werden die Kosten für eine qualifizierte Energieberatung auch mit einem Anteil von bis zu 80 Prozent von der Bundesregierung gefördert.

EINSATZBEREICHE

In welchen Bereichen kann eine energetische Sanierung stattfinden?

Im Prinzip kann eine energetische Sanierung für alle Bestandsbauten durchgeführt werden. In Bezug auf die Energieeffizienz ist der Effekt in älteren Gebäuden meistens am größten. Auf der anderen Seite lassen sich in neuen Gebäuden ebenfalls Verbesserungen erreichen – mit geringeren Investitionen.

Dämmung der Gebäudehülle

Die Wärmedämmschicht muss die beheizten Räume möglichst lückenlos vor der Umgebung schützen, da jede Lücke die Energieverluste steigert und erhöht zudem die Gefahr für Schimmelpilzbildung. Energieeffiziente Fenster und Türen gehören ebenso dazu, wie das gedämmte Dach und eventuelle Kellerräume.

Heizen

Ein neues Heizsystems spart in der Regel viel Energie. Wenn Sie sich für erneuerbare Energien entscheiden, machen Sie sich zudem unabhängig von der Entwicklung der Gas- und Ölpreise. Welche Technologie möglich ist, hängt von den individuellen Gegebenheiten ab. Zum Beispiel elektrische Wärmepumpen nutzen die Umweltwärme aus Erdreich, Grundwasser, Außenluft oder Abluft und reduzieren auf diese Weise den Kohlendioxidausstoß. Sie erreichen jedoch keine hohe Vorlauftemperatur. Perfekt ist daher eine Kombination mit einer Flächenheizung. Solarmodule sind häufig eine gute Ergänzung, um Wasser zu erwärmen, das auch zum Heizen genutzt werden kann (Solarthermie). Die Kraft-Wärme-Kopplung mithilfe von Blockheizkraftwerken (BHKW) ist wiederum deutlich effizienter und umweltfreundlicher als die getrennte Erzeugung von Strom und Wärme.

Warmwasser

Der Energieverbrauch für Warmwasser hängt von Verbrauch und der Art der Erwärmung ab. Es wird empfohlen, Heizung und Warmwasseraufbereitung parallel zu modernisieren. Wo viel warmes Wasser benötigt wird, eignen sich zentrale Systeme, dezentrale dort, wo wenig verbraucht wird. Auch hier empfiehlt sich der Einsatz erneuerbarer Energien, beispielsweise Solarthermie.

Lüftung

Moderne Lüftungsanlagen helfen, Schimmelpilze und Bauschäden zu vermeiden. Außerdem erhöhen Sie den Komfort, weil sie Pollen und zum Teil sogar Krankheitserreger herausfiltern. Zudem sparen neue Geräte Energie durch automatische Regelung und im Idealfall durch eine Zu- und Abluftanlage mit Wärmerückgewinnung.

RECHTLICHE AUFLAGEN

Was müssen Unternehmer*innen bei einer energetischen Sanierung beachten?

Die rechtliche Basis für die Reduzierung des Energieverbrauchs ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Ziel des Gesetzes ist es, dass bis zum Jahr 2050 alle Gebäude in Deutschland klimaneutral sind. Das GEG formuliert bautechnische Standardanforderungen, die zu einer effizienten Nutzung von Energie beitragen – auch in industriell genutzten Immobilien.

Dach und oberste Geschossdecke müssen Sie normgerecht dämmen.
Sind zugängliche Leitungen (also nicht unter Putz verlegt) für Heizung und Warmwasser noch nicht gedämmt und führen durch unbeheizte Räume, muss die Dämmung nachgeholt werden.

Beides ist nicht notwendig, wenn sich diese Maßnahmen nicht in einem angemessenen Zeitraum durch Einsparungen bei den Energiekosten amortisieren. Wie das berechnet werden soll, ist nicht festgelegt.

Heizkessel: Heizkessel für flüssigen oder gasförmigen Brennstoff, die nach dem 1. Januar 1991 eingebaut wurden. Sie dürfen nach Ablauf von 30 Jahren nicht mehr genutzt werden. Aktuell sind das also Kessel des Einbaujahrs 1992.
Bei größeren Veränderungen (mehr als zehn Prozent der Fläche), Anbau und Ausbau von Bestandsgebäuden müssen Sie diese gegebenenfalls zusätzlich dämmen. Hier geht es vor allem um die Fassade.

Entscheidend bei Dämmarbeiten ist der sogenannte Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert), umgangssprachlich Dämmwert oder Wärmedämmwert genannt. Er besagt, wie viel Wärmeenergie innerhalb einer bestimmten Zeit durch einen Quadratmeter dieses Bauteils nach außen gelangt. Bei einer energetischen Sanierung ist festgelegt, wie hoch er für die jeweiligen Bauteile sein darf. Für die Fassade muss er beispielsweise mindestens bei 0,24 W/(m2*K) liegen – die Zahl gibt also an, wie viel Wärme (Watt = W pro Quadratmeter gedämmter Wand (m²) bei einer Temperaturdifferenz (K) von einem Grad Celsius entweichen darf.

KOSTEN PRO QUADRATMETER

Was kostet eine energetische Sanierung?

Wie viel eine Sanierung kosten wird, ist pauschal nicht zu sagen. Der Aufwand ist bei jedem Gebäude unterschiedlich, das gilt auch für eine Komplettsanierung. Denn diese besteht aus verschiedenen Einzelmaßnahmen, wie Dachsanierung, Fassadendämmung, Innendämmung, Fenster und Türen, Heizung, Warmwasserbereitung und vielem mehr.

Aber auch diese schlagen mit unterschiedlichen Summen zu Buche. So schätzen Expert*innen für das Neudecken eines Steildachs (gegebenenfalls mit Dämmung) mit einer Summe zwischen 80 bis 250 Euro pro Quadratmeter. Bei der Fassadensanierung werden Werte zwischen 120 und 200 Euro pro Quadratmeter für eine energetische Sanierung genannt – bei zweischaligem Mauerwerk hingegen liegen diese zwischen 25 und 35 Euro pro Quadratmeter.

Eine umfangreiche energetische Sanierung sollten Sie von einem oder einer Energieberater*in begleiten lassen. Diese Fachleute können die Kosten bereits grob schätzen, sodass Sie gemeinsam einen Sanierungsfahrplan erstellen können, der die Finanzierung einschließt. Dafür holen Sie auch Kostenvoranschläge der beteiligten Handwerksbetriebe ein.

FÖRDERUNG | ZUSCHÜSSE | STEUERN

Welche Förderungen und Zuschüsse gibt es für eine energetische Sanierung?

Die Bundesregierung hat die eine „Bundesförderung für effiziente Gebäude“ (BEG) beschlossen, die verschiedene Fördermöglichkeiten für Nichtwohngebäude enthält. Sie betrifft sowohl Neubau-Projekte als auch Sanierungen im Altbau.

Wenn Sie mit Ihrer Sanierung bestimmte Zielwerte erreichen, können Sie von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) wahlweise zinsgünstige Kredite inklusive Tilgungszuschüssen oder reine Investitionszuschüsse erhalten. Wie hoch die Zuschüsse ausfallen, hängt davon ab, welche Energieeffizienzklasse das Gebäude durch die Sanierung erreicht. Je besser die Werte sind, desto mehr Geld gibt es. Das wird im Vorfeld über die Planung des Energieberaters oder der Energieberaterin ermittelt. Eine fachliche Begleitung ist Voraussetzung für diese Zuschüsse.
Neben einer kompletten energetischen Sanierung werden auch Einzelmaßnahmen gefördert, die mehr Energieeffizienz zur Folge haben, etwa eine Dämmung der Gebäudehülle, Austausch von Fenstern, ein umweltfreundlicheres Heizsystem oder Anlagen wie eine effizientere Raumlufttechnik. Dafür müssen Sie allerdings mindestens 2.000 Euro brutto investieren. Bei den meisten Einzelmaßnahmen beträgt der Fördersatz 20 Prozent der förderfähigen Ausgaben. Eine Ausnahme bilden neue Heizsysteme, bei denen die Förderungen höher ausfallen kann. Beispielsweise für die Installation einer Wärmepumpe werden 35 Prozent übernommen. Grundsätzlich ist die Förderung jedoch gedeckelt auf jährlich 1.000 Euro pro Quadratmeter Nettogrundfläche, insgesamt auf maximal 15 Millionen Euro im Jahr.
Zusätzlich werden die Kosten für die Exper*tinnen bezuschusst, die als Fachplaner die Sanierung begleiten. Der Fördersatz liegt bei 50 Prozent der förderfähigen Ausgaben und ist gedeckelt auf fünf Euro pro Quadratmeter und maximal 20.000 Euro pro Zuwendungsbescheid.

Darüber hinaus haben die Bundesländer eigene Förderprogramme. Zum Teil ist es möglich verschiedene Fördermöglichkeiten zu kombinieren.

Können Sie Maßnahmen zur energetischen Sanierung von der Steuer absetzen?

Vorweg: Wenn Sie eine BEG-Förderung in Anspruch nehmen, können Sie die steuerliche Förderung nicht zusätzlich erhalten. Es handelt sich also um eine Alternative. Das Gleiche gilt, wenn die Baumaßnahmen bereits über einen anderen Weg steuerlich geltend gemacht wurden, etwa als Betriebskosten oder außergewöhnliche Belastungen oder über den Steuerbonus für Handwerkerleistungen.

Andernfalls gilt, dass Sie 20 Prozent der Kosten für Maßnahmen zur energetischen Sanierung steuerlich absetzen können, verteilt über drei Jahre, bei einem Maximalbetrag von 40.000 Euro. Bei energetischer Baubegleitung und Fachplanung sind sogar 50 Prozent absetzbar. Dieser Betrag muss nicht über drei Jahre verteilt werden.

BEISPIEL FÜR DEN ABLAUF

Wie gehe ich vor, wenn ich energetisch sanieren möchte?

Eine Gebäudesanierung folgt diesem Ablauf:

Basis ist eine umfassende Analyse des Ist-Zustandes mit Begutachtung wichtiger Bauteile und der Anlagetechnik. Expert*innen erarbeiten eine Liste mit sinnvollen Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten. Die energetische Bestandsaufnahme erfasst, wo Energie eingespart werden kann. Beispielsweise bei der Heizungsanlage geschieht dies über die Ermittlung des Energieverbrauchskennwerts (oder auch Energiekennwert), der den Verbrauch Ihrer Heizung zeigt.
Wenn besondere Bedingungen vorliegen, etwa Denkmalschutz, sollten Sie mit Unterstützung der Energieberater*innen klären, welche Veränderungen möglich sind.
Dann wird der Finanzbedarf der Maßnahmen geklärt und mit den finanziellen Möglichkeiten des Unternehmens abgeglichen. Dabei sollten Fördermöglichkeiten einbezogen werden.
Förderungen müssen vor Bau- oder Sanierungsbeginn beantragt werden.
Bei kleineren Maßnahmen holen Sie Angebote von Handwerkern ein (jeweils mindestens drei). Bei größeren Sanierungen ist es empfehlenswert, Expert*innen mit der Fachplanung oder Baubegleitung zu beauftragen.
Sie sollten prüfen, welche Vorhaben unter die Genehmigungspflicht fallen, sodass eine Baugenehmigung erforderlich ist. Bei größeren Maßnahmen übernehmen das die beauftragten Fachleute.
Der Bauvertrag formuliert Details zu Preis, Zahlungsfristen und Mängelansprüchen, Bauablauf und Abnahme mit verbindlichen Terminen auch hinsichtlich der Förderungen.
Nach Fertigstellung erfolgt die Abnahme mit genauem Abnahmeprotokoll.
Lassen Sie sich in die neue Technik des Gebäudes einweisen und die Handbücher geben, schließen Sie Wartungsverträge ab.

Kontrollieren Sie regelmäßig Ihren Energieverbrauch. Ideal ist die Installation eines Energiemanagementsystems. Entsprechen die Einsparungen nicht den Erwartungen, bitten Sie Ihren Energieberater um eine Prüfung.

FRAGEN & ANTWORTEN

Das Einsparpotenzial durch eine energetische Sanierung ist hoch, weswegen sie sich in den meisten Fällen lohnt. Dabei gilt: je älter das Gebäude ist, beziehungsweise je größer der Abstand zur letzten Sanierung ist, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass Sie die Energiekosten durch Sanierungen erheblich senken können. Die Investitionen amortisieren sich daher in den meisten Fällen verhältnismäßig schnell. Hinzu kommen ein gestiegener Komfort für die Beschäftigten sowie der Nachhaltigkeitsaspekt. Den können Sie im Marketing nutzen, um Pluspunkte für das Image zu sammeln.

Nichtsdestotrotz ist eine energetische Sanierung mit Investitionen verbunden. Deshalb sollten Sie zunächst über qualifizierte Energieberater*innen klären, welche Maßnahme mit dem größten Einsparpotenzial verbunden wäre. Abhängig von Ihren finanziellen Möglichkeiten können Sie dann entscheiden, welche Vorschläge der Fachleute Sie umsetzen.

Die Vorgaben des GEG gelten auch für Nichtwohngebäude, allerdings mit einigen Ausnahmen. Sie können auf eine energetische Sanierung verzichten, wenn einer der folgenden Faktoren auf Ihr Gebäude zutrifft:

Es dient der Haltung oder Aufzucht von Tieren.
Die Türen stehen zweckbedingt lange offen.
Die Innentemperatur des Gebäudes liegt unter 12 Grad Celsius.
Es wird weniger als vier Monate im Jahr beheizt.

Beispielsweise für Ställe und manche Lagerhallen müssen daher die energetischen Auflagen nicht erfüllt werden. Andernfalls steht insbesondere bei Umbauten oder beim Kauf eines Altbaus eine energetische Sanierung an.

Eine energetische Sanierung beginnt immer mit einer Bestandsaufnahme. Die sollte durch Fachleute erfolgen, also durch qualifizierte Energieberater*innen. Diese erstellen ein Protokoll, worin sie mögliche Maßnahmen vorschlagen, die zu einer Verbesserung der Energieeffizienz führen würden, und beziffern auch eine ungefähre Größenordnung für die Kosten. Als Unternehmer*in müssen Sie entscheiden, welche Maßnahmen Sie umsetzen möchten. Dabei sollten Sie auch mögliche Förderungen einbeziehen. Steht der Sanierungsplan, ist es wichtig – vor Baubeginn – die Fördermittel zu beantragen. Anschließend können Sie entweder Angebote von Handwerksbetrieben einholen oder, das gilt vor allem für umfassende energetische Sanierungen, Expert*innen mit der Fachplanung beziehungsweise Bauleitung beauftragen.

Förderungen für energetische Einzelmaßnahmen können Sie direkt beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) beantragen, wenn Sie sich dafür entscheiden, keinen Kredit, sondern ausschließlich einen Zuschuss in Anspruch zu nehmen. Dafür gehen Sie folgendermaßen vor:

Sie holen Angebote für die Sanierungsmaßnahmen ein und beziehen gegebenenfalls Energieeffizenz-Expert*innen ein. Wichtig: Sie dürfen die Aufträge zu diesem Zeitpunkt noch nicht vergeben.
Sie stellen den Förderantrag .
Die Maßnahmen werden ausgeführt.
Anschließend reichen Sie die entsprechenden Bescheinigungen und Belege beim BAFA ein.
Die Belege werden geprüft und die Fördermittel ausgezahlt.

Dafür die ist KfW zuständig:

Wenn Sie für Einzelmaßnahmen einen zinsgünstigen Kredit wünschen.
Bei einer Sanierung, die eine höhere Energieeffizienzklasse zum Ziel hat, unabhängig davon, ob Sie dafür Zuschüsse oder ein Darlehen mit Tilgungszuschuss wünschen.

Wichtig: Darlehen beantragen Sie bei ihrer Hausbank, die auch die dafür notwendigen Unterlagen mit Ihnen durchgeht. Diese reicht die Informationen dann an die KfW weiter.

Übrigens: Sie können das Beantragen von Zuschüssen auch an Energieexpert*innen übertragen, die Ihr Projekt begleiten.

Die Kosten für eine Grundsanierung lassen sich nicht beziffern und müssen individuell berechnet werden. Sie hängen vor allem vom Zustand des Gebäudes ab und davon, welche Maßnahmen dementsprechend erforderlich sind, um ein energieeffizienteres Niveau zu erreichen. Das BAFA akzeptiert bei der Förderung von Einzelmaßnahmen Kosten von 1.000 Euro pro Quadratmeter. Sinnvoll ist es, zu Beginn der Planung qualifizierte Energieberater*innen hinzuzuziehen, die eine ungefähre Kostenschätzung erstellen können.

Wie viel Gewerke an einer Sanierung beteiligt sind, hängt von der Maßnahme ab. Bei Teilsanierungen sind natürlich nur die entsprechenden Handwerksbetriebe vor Ort. Bei einer vollständigen energetischen Sanierung können sehr viele Gewerke beteiligt sein, weswegen Sie die Planung und Bauleitung in die Hände von Fachleuten geben sollten. Das sind die wichtigsten Gewerke, die möglicherweise benötigt werden: